上海酒店公寓管理模式的體現(xiàn)

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊： 

    內(nèi)容提要：目前上海所有 39 個品牌 50 家酒店公寓中，連鎖品牌（含傳統(tǒng)酒店集團品牌及專營酒店公寓連鎖品牌）共 17 個，管理酒店公寓 28 家。按品牌計，連鎖品牌占比為 44%，略低于單體品牌比例；但按酒店公寓數(shù)量計，連鎖品牌占 56%多數(shù)。 

    上海酒店公寓業(yè)態(tài)的管理模式主要包括兩類，即精細化管理模式和規(guī)模化管理模式。 

    精細化管理模式 

    精細化管理模式是酒店公寓業(yè)態(tài)運營的核心，也是與傳統(tǒng)酒店業(yè)態(tài)區(qū)別的核心。精細化管理模式表現(xiàn)在三個方面，包括定位精細化、服務(wù)精細化和價格精細化。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國經(jīng)濟型酒店市場分析預(yù)測及未來前景預(yù)測報告》 

    定位精細化，指酒店公寓業(yè)態(tài)在傳統(tǒng)星級酒店“客人消費能力（高、中、低）+客源類型（商務(wù)、度假等）”的市場定位體系基礎(chǔ)上，對客源類型進一步細分，將酒店公寓的主要目標(biāo)市場確定為以企業(yè)管理技術(shù)人員為主的公司客戶及家庭旅游客人。其中，公司客戶既有短期出差逗留亦有中長期工作居停，家庭旅游客人則大多因自助游而短期逗留。公司客戶比例一般高于家庭旅游客人，酒店公寓品牌越知名、檔次越高，則其公司客戶比例也會較高。由于上海經(jīng)濟及旅游較為發(fā)達，隨著個人客戶對酒店公寓認(rèn)知度的提高，家庭旅游客人數(shù)量和比例近年正逐步上升。市場定位精細化使得上海酒店公寓與傳統(tǒng)星級酒店之間產(chǎn)生至少兩方面的差異：一是上海酒店公寓散客人均逗留天數(shù)為 2-4 天，高于傳統(tǒng)星級酒店普遍的 1-2 天；二是酒店公寓長包房客人占一定比例，營收具有相對穩(wěn)定性，提高了酒店公寓的抗市場風(fēng)險能力。在 2003 年非典以及 2011 年后世博期間，上海地區(qū)一些品牌酒店公寓經(jīng)營業(yè)績均優(yōu)于品牌星級酒店。 

    服務(wù)精細化，指酒店公寓基于客人的特定需求，提供突出家庭般溫馨、便利、 

    自由、私密的服務(wù)。這主要體現(xiàn)在酒店公寓對服務(wù)項目（或服務(wù)設(shè)施）及服務(wù)時間的取舍和選擇上。例如，與星級酒店相比，酒店公寓客房面積普遍較大而公共服務(wù)區(qū)域面積大為減少，以利于客房在布局、面積、裝飾等更體現(xiàn)家庭氛圍，而整體居住環(huán)境突出安靜和私密。酒店公寓普遍提供居家所需的全套廚房設(shè)施、餐具租借服務(wù)；可根據(jù)客人需求設(shè)定個性化客房清掃時間；為客人慶賀生日，定期組織學(xué)習(xí)漢語、學(xué)燒中國菜、健身游泳、購物等各類活動聚會等；部分會提供除星級酒店的票務(wù)預(yù)訂服務(wù)以外的物品代購服務(wù)；亦有根據(jù)客人要求提供兒童或病人臨時看顧服務(wù)。絕大部分酒店公寓的行李、餐飲、商務(wù)服務(wù)以及部分中高檔酒店公寓的總臺服務(wù)為限時服務(wù)。健身房和泳池是傳統(tǒng)四、五星級酒店才會選配的服務(wù)設(shè)施，但上海中低檔酒店公寓的配置率較高，其主要原因是酒店公寓客人居停時間一般較長，對康樂服務(wù)及設(shè)施有較大需求。 

    上海酒店公寓健身房、泳池配置率

    定價精細化，指酒店公寓采取較傳統(tǒng)星級酒店更為精準(zhǔn)的客房定價法，主要體現(xiàn)為“一房一價”，這是由酒店公寓客房房型、檔次較豐富這一客觀因素決定的。 

    上海酒店公寓房價區(qū)間跨度很大，散客房價低至 200 元以下、高達近 4000 元，長包房租金從 4-5 千元/月到 3-4 萬元/月都有。比較傳統(tǒng)酒店和酒店公寓的定價影響因素，區(qū)位、檔次、設(shè)施、服務(wù)、季節(jié)、市場競爭關(guān)系是兩者均會重點考慮的，部分傳統(tǒng)酒店（以四、五星酒店為主）會考慮樓層、景觀及房型，而絕大部分酒店公寓的定價（不論檔次）對上述因素的考慮都是全覆蓋的。 

    規(guī)�；�管理模式 

    目前上海所有 39 個品牌 50 家酒店公寓中，連鎖品牌（含傳統(tǒng)酒店集團品牌及專營酒店公寓連鎖品牌）共 17 個，管理酒店公寓 28 家。按品牌計，連鎖品牌占比為 44%，略低于單體品牌比例；但按酒店公寓數(shù)量計，連鎖品牌占 56%多數(shù)。 

    由圖可見，自 1998 年以來上海酒店公寓總體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的“規(guī)�；�”趨勢。海外品牌起步較早，國內(nèi)品牌起步于 2002 年。截至 2011 年 1 季度（本文樣本采樣時間），兩類連鎖品牌的發(fā)展規(guī)模和速度基本持平。 

    上海酒店公寓規(guī)�；�發(fā)展情況

    上海酒店公寓業(yè)態(tài)“規(guī)�；�管理”存在直營連鎖和管理輸出兩種方式。雅詩閣（Ascott）、輝盛庭（Fraser）、奧克伍德（Oakwood）、東湖等具有一定資金實力的品牌，采取直營連鎖和管理輸出并舉。其他品牌如萬豪、逸蘭、愛泊滿、雅斯、置鼎等均為管理輸出為主。