影響房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要因素分析

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊： 

    內(nèi)容提要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)是一個(gè)周期性較長(zhǎng)的行業(yè),在此期間,容易受消費(fèi)者購(gòu)房的偏好發(fā)生變化的影響,給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的不確定性,可能使現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)無(wú)法滿足消費(fèi)者的變化需求,無(wú)法實(shí)現(xiàn)其價(jià)值,因而消費(fèi)者的偏好需求也是影響房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要因素。

    房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)與高收益并存的經(jīng)濟(jì)行業(yè),其具有影響因素多、投資周期較長(zhǎng)、投資數(shù)額大的特點(diǎn),本文主要從政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)市場(chǎng)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明影響商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的因素。 

    政策風(fēng)險(xiǎn) 

    房地產(chǎn)行業(yè)是受政策性影響較強(qiáng)的一個(gè)行業(yè),在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,政府為了抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高等現(xiàn)象,通過(guò)制定一系列的貨幣政策和財(cái)政政策來(lái)影響商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的實(shí)施和對(duì)整體局勢(shì)的把握,或通過(guò)有關(guān)房產(chǎn)稅、土地出讓等方面的政策從而使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了資金緊張、房屋成交數(shù)量減少、房?jī)r(jià)下降等現(xiàn)象。 

    一方面,宏觀政策調(diào)控會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)信貸產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的回收情況。隨著2010年?2011年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)及各地相應(yīng)的調(diào)控政策的實(shí)施,不難看出,國(guó)家及各地相應(yīng)加大了對(duì)中低檔商品房和保障房的建設(shè)。在這種情況下,消費(fèi)者對(duì)中低檔商品房持觀望心態(tài)可能使得中低檔商品房?jī)r(jià)格有所下降,從而使得銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。另一方面,2010年、2011年隨著央行不斷的提高存貸款利率,必然使得個(gè)人住房按揭貸款的利率有所提高,出現(xiàn)更多的提前還貸,在一定程度上也使得商業(yè)銀行產(chǎn)生利息損失,增加了商業(yè)銀行信貸資金成本,同時(shí)國(guó)家政策加大了對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管力度,使得商業(yè)銀行面臨的房地產(chǎn)信貸管理壓力不斷加大。 

    市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 

    (1)居民購(gòu)買(mǎi)力下降風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)受?chē)?guó)家政策的影響,居民購(gòu)房的首付比例提高到40%,二套房的比例目前已提高到60%,三套房已基本停止了銷(xiāo)售,同時(shí)國(guó)家提高了房貸的貸款利率,這都在一定程度上使得大眾居民的購(gòu)買(mǎi)意愿受到影響,因無(wú)法承擔(dān)高額的購(gòu)買(mǎi)資金,從而使得居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的能力減弱,這也使得房地產(chǎn)銷(xiāo)售面臨風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響了房地產(chǎn)幵發(fā)商對(duì)商業(yè)銀行貸款資金的償還能力,使得房地產(chǎn)信貸面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。 

    (2)抵押物值風(fēng)險(xiǎn)。影響抵押物e值最大的影響因素之一是房?jī)r(jià)問(wèn)題。抵押物一方面受到通貨膨脹的影響,物價(jià)水平不斷提高,人們手中的貨幣、物品相對(duì)Pg值;另一方面,房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,脫離其真實(shí)價(jià)值,在一定程度上可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,一旦泡沫破裂,房?jī)r(jià)下跌,那么抵押物會(huì)大幅縮水,給個(gè)人、房地產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失,使房地產(chǎn)信貸面臨高風(fēng)險(xiǎn)。 

    (3)消費(fèi)者偏好發(fā)生變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)是一個(gè)周期性較長(zhǎng)的行業(yè),在此期間,容易受消費(fèi)者購(gòu)房的偏好發(fā)生變化的影響,給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的不確定性,可能使現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)無(wú)法滿足消費(fèi)者的變化需求,無(wú)法實(shí)現(xiàn)其價(jià)值,因而消費(fèi)者的偏好需求也是影響房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要因素。 

    企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 

    一方面,在以往房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)融資中,房地產(chǎn)企業(yè)持有的自有資金的比例一般較低,而來(lái)自商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的間接融資占有較大的比例,這在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中是一種較為普遍的現(xiàn)象。同時(shí),隨著近年來(lái)國(guó)家提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金比例,加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督管理,提高了房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款的條件,使房地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)緊張情況,房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。 

    另一方面,在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)中隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的增加,一系列建筑材料價(jià)格上漲,人工成本不斷上升,使得房地產(chǎn)企業(yè)投入成本不斷增加,雖然房地產(chǎn)價(jià)格也在相應(yīng)上漲,但購(gòu)買(mǎi)者的需求受到房地產(chǎn)價(jià)格和政策變化的影響,成交量即購(gòu)買(mǎi)量有所下降,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況也受其影響;另外,近年來(lái)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題,導(dǎo)致商品房不能到期使用等現(xiàn)象。這些都會(huì)在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重要影響,進(jìn)而使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨風(fēng)險(xiǎn)。 

    房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售狀況、成長(zhǎng)能力、盈利狀況和企業(yè)資金的流動(dòng)性、償債能力都是反映房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素,其中任何一個(gè)因素的變化都會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)惡化或降低,同時(shí),由于房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)銀行的借貸資金較高、對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)影響性大,以及上市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)的易獲得性,因而上市房地產(chǎn)企業(yè)是本文主要的預(yù)測(cè)對(duì)象。