房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊:
內(nèi)容提要:房地產(chǎn)企業(yè)信貸指的是房地產(chǎn)企業(yè)為了資金的周轉(zhuǎn)與融通,從商業(yè)銀行申請(qǐng)取得的貸款。房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要指的是商業(yè)銀行發(fā)放貸款后,因?yàn)橐幌盗胁淮_定影響因素的存在而使得銀行的貸款本金與預(yù)期收益產(chǎn)生損失的可能性風(fēng)險(xiǎn)。因而商業(yè)銀行要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸做好風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別,從而減少信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性。
政策風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)受國家宏觀政策影響較大的行業(yè),因而就要十分注意國家政策的轉(zhuǎn)變。以2008受金融危機(jī)為例,國家為縮小金融危機(jī)對(duì)我國的影響加大了對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)的投資,刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,這一時(shí)段采取了一些救市的政策,在此影響下以西安市為例,2008年總的住房銷售面積為670.1萬/平方米,而在2009年增加到1255.97/平方米,同時(shí)西安市商品住宅銷售均價(jià)2008年為4039/平方米,2009年已接近5000/平方米,2010年均價(jià)為5994/平方米,可見增速之快。此時(shí)需要關(guān)注的是房價(jià)大幅度上漲背后所隱藏的房地產(chǎn)各類風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)性和傳染性,必然也會(huì)影響房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。另外,當(dāng)國家通過出臺(tái)“限購領(lǐng)”、提高首付比率、提高貸款利率以及房產(chǎn)稅的提出后使得商業(yè)銀行緊縮銀根,對(duì)房地產(chǎn)的支持力度減少,那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈必然會(huì)受到影響,房屋銷售量也會(huì)受到打擊,此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)加大,對(duì)于商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)受影響。
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)運(yùn)行過程中房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)它的識(shí)別主要有一下幾種:
(1)由于信息的不對(duì)稱性,商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于消費(fèi)者的購買能力存在一定的不確定性,購房者不會(huì)將自己的真實(shí)收入狀況告訴銀行,那么在房價(jià)上漲幅度較大、貸款利率提高的情況下,此時(shí)更需要加大對(duì)購房者還款能力和資信狀況的追蹤,明確細(xì)化其收入狀況、資產(chǎn)情況,以防止到期未還款的發(fā)生。
(2)市場(chǎng)利率的變化也會(huì)影響著商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場(chǎng)利率提高時(shí),會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本以及加大購房者的還款成本,從而使得商業(yè)銀行的資金回籠受到影響。受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響,商業(yè)銀行應(yīng)從財(cái)務(wù)狀況和盈利能力加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別。
(3)房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是重要一個(gè)因素。當(dāng)住房市場(chǎng)上的購房者需求增大時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)增加住房供給,價(jià)格會(huì)上漲;但相反消費(fèi)者在受政策影響、收入水平影響下的需求減少,此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大,則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)要減緩新開發(fā)項(xiàng)目,適應(yīng)市場(chǎng)需求。
企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
房地產(chǎn)企業(yè)信貸指的是房地產(chǎn)企業(yè)為了資金的周轉(zhuǎn)與融通,從商業(yè)銀行申請(qǐng)取得的貸款。房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要指的是商業(yè)銀行發(fā)放貸款后,因?yàn)橐幌盗胁淮_定影響因素的存在而使得銀行的貸款本金與預(yù)期收益產(chǎn)生損失的可能性風(fēng)險(xiǎn)。因而商業(yè)銀行要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸做好風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別,從而減少信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性。
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是受到很多方面因素的影響,正如在第二章提到的影響房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的因素,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別,首先商業(yè)銀行要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、償債能力狀況、資金運(yùn)營狀況、盈利狀況、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力狀況、項(xiàng)目投資的可行性以及其真實(shí)性等等情況做好調(diào)查,才能在一定程度上減少風(fēng)險(xiǎn)和損失;
其次,商業(yè)銀行要重視貸款屯查環(huán)節(jié),具體和全面的審查揭示可能存在的信貸風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)企業(yè)的信貸受房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營管理影響,因而要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平所體現(xiàn)的經(jīng)營性指標(biāo)作以分析。此外,要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款時(shí)所抵押的抵押物的價(jià)值、變現(xiàn)價(jià)值或?qū)ζ涮峁⿹?dān)保的擔(dān)保者進(jìn)行評(píng)估以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤、從而將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)降到最小。
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