中國房地產(chǎn)市場營銷新形勢分析報告

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：消費趨向理性房地產(chǎn)策劃熱使得房地產(chǎn)企業(yè)沉迷于策劃做秀，但這已不會影響到消費者。當前的房產(chǎn)消費者已越來越理性化，所考慮的因素也越來越全面，對產(chǎn)品質量、環(huán)境、交通、配套設施、服務保障系統(tǒng)、社區(qū)文娛環(huán)境等要求越來越高，決策也越來越謹慎，追求“物超所值”的價值而不是斤斤計較同類型房子的價格差異。

    2012-2016年中國房地產(chǎn)中介市場分析預測及投資方向研究報告 

    2010 年以來， 隨著國家宏觀調(diào)控政策的日益趨緊和房地產(chǎn)業(yè)的逐漸成熟，房地產(chǎn)營銷面臨著嚴峻的形勢。 

    2.1 銀根、土地收緊，宏觀調(diào)控力度不斷加大自2010 年以來，為應對房地產(chǎn)價格過快上漲，抑制房地產(chǎn)投資投機需求，國家加大了宏觀調(diào)控力度。國家有關部門從房地產(chǎn)的源頭—信貸和土地開始，采取了一系列調(diào)控措施，已經(jīng)取得了初步成效：房地產(chǎn)投資增速過猛的勢頭得到有效遏制；銷售增速有所放緩甚至部分一線城市開始下降；貸款規(guī)模得到有效控制，房地產(chǎn)資金來源結構進一步調(diào)整；市場不合理需求退出，市場結構逐步優(yōu)化。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀根、土地收緊有利于房地產(chǎn)長期持續(xù)健康發(fā)展，但短期將面臨較大的壓力。 

    2.2 消費趨向理性房地產(chǎn)策劃熱使得房地產(chǎn)企業(yè)沉迷于策劃做秀，但這已不會影響到消費者。當前的房產(chǎn)消費者已越來越理性化，所考慮的因素也越來越全面，對產(chǎn)品質量、環(huán)境、交通、配套設施、服務保障系統(tǒng)、社區(qū)文娛環(huán)境等要求越來越高，決策也越來越謹慎，追求“物超所值”的價值而不是斤斤計較同類型房子的價格差異。 

    2.3 房地產(chǎn)價格下行壓力加大至2011 年底， 商品房市場的庫存增長約60％至1.69 億平方米（或170 萬套，按100 平方米/套計算）。然而，至2015 年中國計劃將其永久城市人口增加至52％， 這意味著在未來3 年中將有2800 萬人轉移到城市。2012 年至2015 年，新增城鎮(zhèn)居民和進入勞動年齡的現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口每年將達2300 萬至2500 萬人，而保障性住房和商品房年總供給約1200 萬套至1400 萬套，假設每套房子容納兩個人，我們預計中國的房地產(chǎn)市場將首次實現(xiàn)供需基本平衡。 

    在這樣的背景下，中國房價上升的空間將變得較為有限，甚至在短期內(nèi)存在下滑的可能。在政策方面，如果“限購”令結束，可能會增加的市場需求，而房產(chǎn)稅政策的執(zhí)行，勢必推高持有物業(yè)的成本。 

    2.4 住宅空置面積逐年攀升總體來看，商品房空置率高的主要原因：一是過高的商品房價格，二是偏低的居民收入，三是投機客囤積居奇。空置率的居高不下與商品房價格的持續(xù)攀升已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的焦點矛盾，空置率達到一定界限時，國家就應當采取一系列措施，甚至是強制措施，以使商品房空置率在一定時期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間，否則將給房地產(chǎn)業(yè)甚至國民經(jīng)濟發(fā)展帶來一系列的嚴重問題。 

    2.5 營銷成本不斷增加如今房地產(chǎn)企業(yè)的廣告鋪天蓋地，令人目不暇接；房地產(chǎn)公關和社區(qū)活動更是層出不窮，讓人視覺麻木。但營銷效果并不盡如人意。有部分房地產(chǎn)企業(yè)更透露將下調(diào)公關及廣告費用。房地產(chǎn)銷售從炒產(chǎn)品形態(tài)、炒概念、再到炒促銷的非良性循環(huán)，每一個階段都逃脫不了邊際效用遞減規(guī)律的作用。而當巨額營銷費用成為一個沉重的包袱、不背著走走就難以走得更遠時，市場問題就會變得更加嚴重。