2011年中國養(yǎng)老地產(chǎn)未來前景發(fā)展趨勢

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：目前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的迅猛勢頭隨著房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺以及各地土地資源的高度開發(fā)而被有效遏止，諸多房地產(chǎn)相關(guān)的機構(gòu)和行業(yè)都在尋找新的經(jīng)濟增長點。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尚屬新興領(lǐng)域，但它將在未來幾年內(nèi)被資本迅速炒熱，而更多的地產(chǎn)商或?qū)⒊仲Y踏入。養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運營等低風(fēng)險業(yè)態(tài)被定義為“新的盈利增長點”。

    實踐證明：但凡一個產(chǎn)品的存在其前提就是市場存在著需求，而如果需求達到一定程度，必然會催生出相當(dāng)多的商業(yè)產(chǎn)品來滿足這個需求。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求雖然一直存在，但隨著經(jīng)濟發(fā)展，人們?nèi)找娓辉�，觀念也發(fā)生著變化，市場教育一旦形成，推出滿足需求的產(chǎn)品就只是一個時間上的問題。

    2011-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略咨詢報告

    地產(chǎn)“大佬”布局

    2010年底，房地產(chǎn)行業(yè)“領(lǐng)頭羊”萬科斥巨資高調(diào)挺進養(yǎng)老地產(chǎn)市場，與萬科先后殺入該領(lǐng)域的還有諸多大型全國性房企。隨后，這個被稱為前景廣闊、消費群龐大的新興領(lǐng)域，在泰康人壽、中國人壽等險資進入后變得更加火熱。

    2011年5月4日，保利地產(chǎn)集團有限公司副掌門人王健在“和基金•2011主題公益發(fā)布會”上透露，保利的養(yǎng)老地產(chǎn)項目在上海、長沙兩地開始試點。據(jù)介紹，西塘的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已進入規(guī)劃階段，而長沙的養(yǎng)老項目地塊目前正在洽談。早前3月22日保利股東大會上，保利高層就表示，2011年將進一步完善全國化布局，積極拓展發(fā)展?jié)摿ν怀龅亩�三線城市，逐步發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)。而之后，外資也瞄上了這塊大蛋糕。城堡投資這家總部位于美國、掌管約440億美元的對沖基金公司，正準(zhǔn)備募集10億美元投資中國富裕地區(qū)的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)。

    資料顯示，“西塘安平老年健康生活社區(qū)”位于浙江嘉善縣西塘鎮(zhèn)和干窯鎮(zhèn)交界牛頭灣小島，與上海交界，占地面積99720.9平方米，建筑面積99720.9平方米，是保利首個養(yǎng)老公寓型項目，由上海保利和北京安平投資公司共同出資興建。去年11月26日該項目正式奠基，計劃一期總投資4億元，預(yù)計在今年年底完工。

    保利公司目前的思路是“先將試點運營起來，看一年運轉(zhuǎn)費用如何，錢如何進如何出這個經(jīng)驗比較難取”。所謂“取經(jīng)”，是指保利高層曾經(jīng)前往日本考察當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老地產(chǎn)運營情況。“根據(jù)從日本采集的數(shù)據(jù)，主要是300萬到800萬資產(chǎn)的收入人群，日本的運營模式，是社區(qū)居民以300萬到800萬的保證金，以及每個月其他的服務(wù)費用，來向社區(qū)機構(gòu)購買優(yōu)質(zhì)服務(wù)，社區(qū)機構(gòu)是需要拿這個錢建其他的養(yǎng)老院的，它是會返還的，分成若干年來返還給社區(qū)居民。所以，保利參照的目標(biāo)客戶也是高收入群體。”王健表示。

    不過，保利地產(chǎn)自己最終會采取什么模式，該集團內(nèi)部目前尚未形成定論，基本按照“一邊摸索一邊前進”的方式在推進。截至目前，集團已經(jīng)完成了一些重要的探索性工作，包括完成養(yǎng)老地產(chǎn)模式開發(fā)研究，以及保利地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等。

    盡管老年地產(chǎn)也是地產(chǎn)，但對于這些擅長開發(fā)房子的開發(fā)商來說，所謂的老年地產(chǎn)依然是一項全新的挑戰(zhàn)。例如除了硬件符合老年人的基本需求外，企業(yè)還要對社工以及服務(wù)人員培訓(xùn)，還包括要整合政府、醫(yī)院等各方面的資源。

　　對于涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷，保利認為除了出于央企的社會責(zé)任之外，還極為看好市場前景。盡管目前還沒有同行將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式研究透徹，但保利計劃讓自己成為這一領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者。保利公司稱，中國目前有13%的人是在60歲以上的人群，這個群體有1.8億人，保利今后將為社區(qū)的老人旅游、醫(yī)療、健康體驗等方面提供全面的服務(wù)。“未來老年住宅的市場很大，公司很看好這一市場的前景，養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運營等低風(fēng)險業(yè)態(tài)被定義為保利未來“‘新的盈利增長點’”。

　　基金蓄勢待發(fā)

　　養(yǎng)老住宅市場被認為前景廣闊、消費群龐大，使得許多開發(fā)商躍躍欲試。而泰康人壽、中國人壽等保險公司紛紛啟動養(yǎng)老項目，保險資金已開始“變相”進入養(yǎng)老地產(chǎn)。事實上，早在去年3月，泰康人壽在拿到保監(jiān)會下發(fā)的首張投資養(yǎng)老社區(qū)的資格書后，隨即在北京小湯山出資40億元購買2000畝地。而該公司隨后又在上海、三亞等城市迅速拿地，布局全國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　今年4月底，首創(chuàng)置業(yè)就宣布，與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍表示，通過“住宅養(yǎng)老”綜合開發(fā)模式，將為中國老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和社會化發(fā)展開辟新的途徑。

　　在當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)商資金面普遍偏緊的情況下，各類人民幣地產(chǎn)基金也正躍躍欲試，希望通過與地產(chǎn)商、保險機構(gòu)合作的形式在老年地產(chǎn)領(lǐng)域分得一杯羹。戴德梁行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年人民幣房地產(chǎn)基金規(guī)模急劇增長，由年初的100億元人民幣增長至2011年1月份的500億元。而中國海外、華潤、金地、復(fù)地、綠城等國內(nèi)大型開發(fā)商與金融機構(gòu)均已合作設(shè)立或者擬合作設(shè)立人民幣房地產(chǎn)基金。

　　根據(jù)第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)，我國60歲及以上人口占13.26，約為1.78億，比2000年人口普查上升2.93個百分點。可以看出，我國人口老齡化進程逐漸加快。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，到2050年，中國60歲以上的人口比重將上升到31.1，未來健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將從提供養(yǎng)老住宅開始逐步向更廣的領(lǐng)域推進，養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心和載體之一，市場潛力巨大。

　　“由于銷售下降，預(yù)收款監(jiān)管導(dǎo)致可用銷售款大幅下降，同時，銀行開發(fā)貸款的收緊加劇了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險，再加上通脹預(yù)期進一步催生了投資人的理財需求，在這一系列因素的共同作用下，房地產(chǎn)基金的市場需求急劇上升。”上述人士指出，由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險正在加大，公司在加強風(fēng)險控制的同時，將會更多地關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域。據(jù)悉，除保利和首創(chuàng)置業(yè)外，萬科、綠地、華潤等房企也已進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。其中，萬科在北京的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”將在2012年竣工。

　　另據(jù)解，中國日益龐大的老年人住宅市場越來越受到外資的關(guān)注。近日，美國的對沖基金與收購集團城堡投資正計劃為一只中國基金募資約10億美元，并將投資面向中國迅速擴大的老年人口住宅，計劃將國外的老年人住宅模式帶至中國。不過，有已開發(fā)過數(shù)個老年地產(chǎn)項目的開發(fā)商就其經(jīng)驗指出，老年地產(chǎn)項目的設(shè)立，需要視各個區(qū)域的風(fēng)俗習(xí)慣等具體情況而定，盲目進入，極有可能會陷入開發(fā)商“有心栽花”，目標(biāo)受眾無心響應(yīng)的尷尬境地。

　　社會觀念趨變

　　傳統(tǒng)的中國養(yǎng)老的概念是“養(yǎng)兒防老”，有相當(dāng)多的四世同堂的家庭主要宣揚的就是長輩年老不能照顧自己的時候有兒孫繞膝、身心愉悅，不會面臨孤單終老的狀況。父母與成年子女分開獨立生活的情況雖然有，但并不為社會輿論所認可，在傳統(tǒng)觀念中子孫能否對父母盡到“孝”道，除了平常噓寒問暖、關(guān)心照顧，很多成分上是在父母年老的時候是否把父母接在身邊同吃同住，生病的時候能否及時周到地照顧。

　　但隨著生育狀況、西方生活方式的影響以及人口結(jié)構(gòu)的改變，已經(jīng)有越來越多的子女選擇離開父母獨立生活，很多老年人也更愿意與同齡人結(jié)伴成群，這其中的原因有很多，比如相同的生活經(jīng)歷，相似的興趣愛好；有些可能是因為家庭成員性格原因，盡量避免產(chǎn)生矛盾而選擇獨立生活，等等。

　　從觀念趨勢上看，老年人對待晚年生活的觀念和態(tài)度正在發(fā)生著變化，更多較高學(xué)歷和高收入的老年人開始建立自立、自理、自信的生活態(tài)度。戴德梁行近期的一份調(diào)查顯示，中高收入的老年人希望與子女同住的只占很少的比例。

　　在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，很多高收入老人認為目前社會上已有的養(yǎng)老產(chǎn)品不能滿足他們獨立生活的需求，他們期待著有更高端的產(chǎn)品和服務(wù)并且也有能力支付相應(yīng)的費用。

　　根據(jù)國家人口計生委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年，全國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到1.67億，占總?cè)丝诘?2.5%，到2015年，老年人口總量突破2億，中國是人口大國，也是老年人總數(shù)居世界首位的“老齡人口大國”。

　　觀念形成之后這個市場規(guī)模有多大呢？當(dāng)前我國的福利模式正處于福利型向產(chǎn)業(yè)型過渡的階段中，到2010年我國僅離退休人員可用于購置住宅的資金總額就突破8000億元，10年以后這個金額會達到2.8萬億元，20年后即2030年會突破7.3萬億元。

　　此外，十一屆人大四次會議上所作政府工作報告中也明確提到，2011年10件要做的大事中間就包含一項“穩(wěn)步提高職工最低工資、企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金和城鄉(xiāng)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)。”

　　中國老年人的收入及支出逐年遞增，絕大多數(shù)的老年人擁有自己的房產(chǎn)或者與子女共享房產(chǎn)，一個家庭固定資產(chǎn)的投入對大多數(shù)中國家庭來說很可能是最大的一筆支出。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為一個行業(yè)來說會按照需求和實力分成高端和低端領(lǐng)域，但政府的政策扶持也從側(cè)面反映了社會需求的存在及這塊市場的空白程度。

　　政策制度保障

　　目前，養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。

　　此外，還要解決的是持有型經(jīng)營的問題�？疾毂姸囗椖繒r可以發(fā)現(xiàn)：很多著名的養(yǎng)老項目，養(yǎng)老公寓并不是項目的主體。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對于投資的收回目前來說還沒有很好的模式。而居家養(yǎng)老的概念目前還沒有根本改變，高端的機構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，所以持有型養(yǎng)老公寓的發(fā)展還不能成為主流。

　　無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場需求也是不可抑制的。但是，對于開發(fā)單位來說，項目散售模式是很難持續(xù)的。散售的結(jié)果必然是另一種房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。那么，項目開發(fā)建設(shè)完成之后的接收方選擇才是我們應(yīng)該關(guān)注的重點。

　　2011年2月，民政部發(fā)布的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》（征求意見稿）指出，到2015年，“基本建設(shè)形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運營良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會養(yǎng)老服務(wù)體系”。在這份規(guī)劃中指出了我國目前養(yǎng)老行業(yè)的現(xiàn)狀：缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設(shè)缺乏連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老機構(gòu)床位嚴(yán)重不足，供需矛盾突出；設(shè)施簡陋、功能單一，難以提供照料護理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)等。

　　該規(guī)劃中指出未來中國養(yǎng)老的模式是：“要在‘十二五’期間，基本建立起與人口老齡化進程相適應(yīng)、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的社會養(yǎng)老服務(wù)體系”，并明確鼓勵社會興辦養(yǎng)老機構(gòu)，要建立與政府養(yǎng)老配套的高端養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，“要以社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)為重點，通過新建、改擴建和購置，改善社會養(yǎng)老服務(wù)體系的基礎(chǔ)設(shè)施條件。”

　　而目前國家對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持具體體現(xiàn)在對養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)稅收上的優(yōu)惠，比如國務(wù)院和民政部門相繼出臺減免養(yǎng)老機構(gòu)的稅收以及鼓勵采取“獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”的政策與文件。此外，還有針對金融保險機構(gòu)進入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域及健全中國養(yǎng)老社會服務(wù)體系，國務(wù)院辦公廳和保監(jiān)會都相繼發(fā)布了相關(guān)的政策及文件。

　　市場前景誘人

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到2050年，中國的老年人口總量將超過4億，占總?cè)丝诘?/4以上。但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后。目前中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)只有11.6張，即只有1.16%的老年人能入住養(yǎng)老機構(gòu)。2010年，我國老年市場需求近1萬億元，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其長遠的經(jīng)濟和社會效益不容忽視。

　　中國的老年住宅市場長期處于供求嚴(yán)重不平衡的狀態(tài)。不論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現(xiàn)的高端老年別墅，一經(jīng)推出市場就搶購一空。而目前許多老年住宅雖打著“老年”的旗號，但真正實現(xiàn)提供完善的養(yǎng)老服務(wù)還需要很長一段時間的摸索。近年來，之所以國內(nèi)眾多開發(fā)商紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，除了巨大的潛力市場因素以外，更為重要的是，這一開發(fā)業(yè)態(tài)早已成為了國際投資機構(gòu)的關(guān)注焦點。

　　以美國為例，上世紀(jì)90年代中期，隨著美國眾多房產(chǎn)公司紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，華爾街也似乎于一夜之間“迷戀”上了這一全新的領(lǐng)域。眾多投行相信，老齡化的人口會熱衷于購買新的退休物業(yè)。大批老年公寓開發(fā)公司在受到資本市場認可的同時，紛紛開始上市并銷售股票。此舉帶來的直接影響則是蜂擁而至的開發(fā)商開始在全美范圍內(nèi)大規(guī)模建造老年公寓。如今，這樣的開發(fā)熱潮似乎在中國有著進一步蔓延的趨勢。中國龐大的老齡化人口，日益增強的消費能力以及良好的投資環(huán)境正成為國際資本市場看好國內(nèi)市場的重要原因。