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北京房地產(chǎn)市場(chǎng)六大問(wèn)題分析

Tag：房地產(chǎn)  
中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    近些年來(lái)，北京市住房建設(shè)、住房供應(yīng)工作取得了明顯成效，逐步加大了保障性住房建設(shè)力度，加強(qiáng)對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的培育發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在短短的幾年之內(nèi)已成為首都國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，加上北京市作為國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的特殊地位以及召開(kāi)奧運(yùn)會(huì)的“明星城市”效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了前所未有的發(fā)展成就，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性和復(fù)雜性，其與北京市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展、居民住房改善需求特別是中低收入家庭改善住房條件的愿望等目標(biāo)相比，仍存在著一些問(wèn)題。 

    1、住房極度短缺現(xiàn)象仍然存在 

    目前保障性住房仍然難以滿足全部低收入家庭的住房需要。調(diào)查問(wèn)卷顯示，當(dāng)前北京市有28%的家庭人均住房建筑面積在13平方米以下，處于比較困難狀態(tài);其中無(wú)房戶占17. 6%。這些家庭居住空間擁擠，居住條件惡劣。同時(shí)由于收入水平較低，未來(lái)收入提升空間不大，只有依賴于政府進(jìn)一步加大住房保障力度來(lái)解決住房困難。 

    2、房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào) 

    (1)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，北京市的住房供應(yīng)體系主要包括政策性住房供應(yīng)和市場(chǎng)住房供應(yīng)兩個(gè)子系統(tǒng)，其中政策性住房包括針對(duì)低收入群體的保障性住房以及針對(duì)中等收入群體的限價(jià)商品房;不符合政策性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的家庭可通過(guò)市場(chǎng)租賃、購(gòu)買(mǎi)新商品房以及購(gòu)買(mǎi)二手房等市場(chǎng)化途徑來(lái)解決住房問(wèn)題。 

    房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供應(yīng)不足是北京市近年來(lái)房?jī)r(jià)迅速上漲的根本原因，住房?jī)r(jià)格快速上漲造成中低端商品住房供應(yīng)不足，中端人群的住房改善需求受到限制。 

    (2)需求結(jié)構(gòu)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京市居民支付能力較強(qiáng)，潛在住房需求較大，占全市常住家庭的55. 2%。其中，市場(chǎng)化住房需求比例較高，占31. 8%:政策性住房需求占23. 4%。政策性住房需求中，限價(jià)商品房需求比例較高，占12%，經(jīng)濟(jì)適用住房需求占4. 9%，廉租房需求占1. 7%0 3類政策性住房不能完全覆蓋的部分屬于夾心層，應(yīng)通過(guò)政策性租賃解決，這類需求占4. 8%。潛在的市場(chǎng)化住房需求中，以改善性住房需求為主，占18. 2%;首次置業(yè)需求占1. 8%;市場(chǎng)租賃需求占11. 8%。 住房具有居住和投資的雙重特征，由于宏觀經(jīng)濟(jì)背景以及北京市的特殊情況，北京市住房的自住性需求和投資性需求都非常旺盛，而調(diào)控機(jī)制對(duì)投資性需求抑制不到位，對(duì)改善性需求存在“誤傷”，對(duì)自住性需求缺乏合理引導(dǎo)。我國(guó)傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念是“居者有其產(chǎn)”，北京市住房產(chǎn)權(quán)自有化率高達(dá)80%以上，相比之下，美國(guó)是68%，英國(guó)是56%，歐洲其他國(guó)家是30%-50%。實(shí)現(xiàn)人人享有適當(dāng)住房并不等于戶戶擁有產(chǎn)權(quán)。傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念導(dǎo)致住房剛性需求巨大，部分人超過(guò)自身購(gòu)買(mǎi)能力盲目跟風(fēng)，加上北京的“明星城市”的地位，使得全國(guó)的購(gòu)買(mǎi)能力向北京轉(zhuǎn)移，形成了巨大的需求壓力。 

    3、住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育不成熟 

    發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)完善的住宅市場(chǎng)應(yīng)是一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)、售房與租房市場(chǎng)的統(tǒng)一，而北京市一、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，存量住房市場(chǎng)、租賃住房市場(chǎng)發(fā)展緩慢，對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的推動(dòng)作用還沒(méi)有真正形成。與發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟市場(chǎng)相比，北京市的存量住房供應(yīng)和租賃所占比重仍然偏低。 

    一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)之間比例失衡現(xiàn)象，直接導(dǎo)致了不同收入階層無(wú)法通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易梯次化向上改善住房條件，從而存量資源中的低檔住宅無(wú)法充分釋放出來(lái)。同時(shí)交易環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅抑制了二手房的供應(yīng)，流通成本的增加使得部分投資者推遲出售商品房的時(shí)間，從而降低了二手房的供應(yīng)量，使本來(lái)就不寬裕的二手房市場(chǎng)更加供不應(yīng)求。同時(shí)，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的稅費(fèi)導(dǎo)致二手房的購(gòu)房費(fèi)用猛增，原本與一手房相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱，也限制了二手房的交易。 

    4、產(chǎn)業(yè)布局與住房建設(shè)的協(xié)調(diào)機(jī)制有待完善 

    郊區(qū)產(chǎn)業(yè)布局和配套生活設(shè)施還不完善，在居住郊區(qū)化的同時(shí)產(chǎn)業(yè)布局未能同步調(diào)整。近幾年北京市在天通苑、望京、通州等地建立了住宅區(qū)，但是由于沒(méi)有疏散相關(guān)產(chǎn)業(yè)，居民的就業(yè)崗位仍然集中在中心城區(qū)，大量居民返回主城工作，帶來(lái)了巨大的交通壓力，使得郊區(qū)有成為“臥城”的可能性。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是一個(gè)遠(yuǎn)離主城區(qū)的就業(yè)中心，但是由于在開(kāi)發(fā)區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套設(shè)施建設(shè)不夠，住房供應(yīng)不充足，許多在就業(yè)中心工作的白領(lǐng)只能在主城區(qū)購(gòu)房，這種職住分離帶來(lái)的通勤流量進(jìn)一步增加了城市交通負(fù)擔(dān)。 

    5、監(jiān)管機(jī)制的合力需要加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)需要通過(guò)土地、規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)改委等多個(gè)部門(mén)共同發(fā)揮作用，是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，需要建設(shè)、國(guó)土、規(guī)劃、工商、稅務(wù)、金融等部門(mén)通力合作以及司法機(jī)關(guān)的協(xié)助配合，任何部門(mén)之間的不協(xié)調(diào)都會(huì)影響市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)控的有效性，調(diào)控的合力至關(guān)重要。目前，各個(gè)部門(mén)之間缺乏溝通交流與信息共享，部門(mén)執(zhí)法各自為政，長(zhǎng)效聯(lián)合監(jiān)管體系尚未建立，監(jiān)管盲區(qū)仍然存在，監(jiān)管不足與監(jiān)管過(guò)度并存，且部門(mén)間的信息共享和聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制尚未形成。涉及住房工作的不同部門(mén)間信息共享程度較低，缺乏協(xié)同運(yùn)作機(jī)制和快速反應(yīng)機(jī)制，影響了調(diào)控的效果和力度。 

    6、土地供應(yīng)機(jī)制有待完善。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的源頭，也是地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的最為重要的工具，北京市土地供應(yīng)模式處于轉(zhuǎn)變的階段，客觀上需要一個(gè)過(guò)渡的過(guò)程。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)以企業(yè)為主，開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢，土地儲(chǔ)備作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，未能發(fā)揮應(yīng)有的作用。土地供應(yīng)效率不高、完成土地供應(yīng)計(jì)劃的力度不夠、出讓后開(kāi)發(fā)監(jiān)管不力等因素，直接影響了住房的有效供應(yīng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商“囤地、抬價(jià)、待價(jià)而沽”缺乏有效的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管手段。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》

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