2012年中國老年地產(chǎn)經(jīng)營模式

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    一、政府、慈善機構(gòu)合作經(jīng)營模式 

    1、純福利性質(zhì)的養(yǎng)老院 

    我國的養(yǎng)老設(shè)施，過去多是政府投資的福利事業(yè)單位。近年來，福利事業(yè)的社會化，促使了一些民辦養(yǎng)老設(shè)施的興建，民辦養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠政策的不同，發(fā)展快慢不同。 

    純福利性質(zhì)的養(yǎng)老院 

    這種純粹福利性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)通常不以盈利為目的，主要依靠政府或者企業(yè)提供所有的建設(shè)以及經(jīng)營管理的資金。 

    由于收費低廉，其所擁有的娛樂設(shè)施少，生活用具粗糙，生活環(huán)境差，不能滿足剛剛邁入60歲的新型老年人的要求。所以，入住福利型養(yǎng)老院的大多是沒有或只有很少經(jīng)濟收入的孤寡老人。 

    2、民辦養(yǎng)老院 

    民辦養(yǎng)老院 

    這是目前國內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機構(gòu)的背景，在經(jīng)營方面享有優(yōu)惠政策，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)入住老人要求的不同而有不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。 

    體現(xiàn)福利的方面如娛樂設(shè)施全免費，每個月免費體檢等等一些服務(wù)方面。 

    盈利性則表現(xiàn)在收費服務(wù)方面，如：固定收費的內(nèi)容有入住時的一次性收費和每月收費，主要是針對入住的環(huán)境來制定收費標(biāo)準(zhǔn)； 

    經(jīng)常性收費的內(nèi)容有護理費和醫(yī)療費用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來制定收費標(biāo)準(zhǔn)；不固定收費體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。 

    二、專業(yè)公司經(jīng)營管理－老年公寓

    2012-2016年中國老年地產(chǎn)市場行情態(tài)勢與投資前景預(yù)測研究報告 

    1、老年公寓的特點 

    特點一 

    老年公寓能為中高經(jīng)濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達的大城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以上的中高收入老年群體，他們認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式——老年公寓。 

    老年公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會福利設(shè)施，而是由社會投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營管理的老年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。入住的老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房類型、等級和服務(wù)檔次。 

    由于老年公寓提供給老年人是個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，同時由于老年公寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設(shè)施（如購物場所、銀行、郵局、醫(yī)院等設(shè)施）和娛樂鍛煉的配套設(shè)施（如體育館、餐廳、娛樂場所、老年大學(xué)等），人性化的社區(qū)服務(wù)包括社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)。因此一般房地產(chǎn)開發(fā)商的“蓋樓賣房”和普通養(yǎng)老機構(gòu)的出租床位，服務(wù)內(nèi)容單一的“旅店式”運營模式不適合老年公寓的正常經(jīng)營。 

    特點二 

    老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點。我國人口眾多，經(jīng)濟發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關(guān)注并解決社會“低保”、“五保”等處于弱勢的老年人群的養(yǎng)老問題，而對中高收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老和社會化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發(fā)商在稅費減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對于具有社會化養(yǎng)老性質(zhì)的老年公寓，開發(fā)商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年公寓運營應(yīng)遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。 

    特點三 

    老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長。老年公寓項目不同于一般房地產(chǎn)項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點，有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地產(chǎn)項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。 

    2、老年公寓經(jīng)營應(yīng)遵循的策略 

    原則一 目標(biāo)市場定位——二路出擊。老年公寓的市場定位應(yīng)該遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公建設(shè)施共享的“二路出擊”原則。其目標(biāo)消費群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟實力的老年人和資源公享群體（即享用老年公寓設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）。 

    老年公寓具有“一低二高”的特點，即低容積率、高比例公建設(shè)施、高水平的社區(qū)服務(wù)。低容積率意味著人口密度低，這與高比例公建設(shè)施、高水平的社區(qū)服務(wù)存在矛盾，因此其公建設(shè)施和服務(wù)資源在充分滿足社區(qū)內(nèi)老年人需求的同時向公眾提供服務(wù)，這樣一方面可以實現(xiàn)長期以低廉的價格向社區(qū)內(nèi)的老年人提供高品質(zhì)的服務(wù)，另一方面可以最大限度地發(fā)揮公建設(shè)施和服務(wù)資源的效能。 

    為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)的同時根據(jù)項目所處地理位置，因地制宜地開發(fā)利用當(dāng)?shù)氐奶厣�資源規(guī)劃公建設(shè)施。如在旅游區(qū)域內(nèi)，就應(yīng)該發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢，在為老年人提供特色服務(wù)的同時對游客提供住宿、娛樂等服務(wù)，這樣一方面減少老年公寓作為老年社區(qū)的“暮氣”，讓老年人更多的接觸社會，減輕他們已經(jīng)脫離社會的心理感受，另一方面可以增加社區(qū)的收入，維持其正常經(jīng)營，從而為老年人提供更優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老生活環(huán)境。 

    北京太陽城是成功開發(fā)老年公寓的典范。北京太陽城采用“福利性事業(yè)，商業(yè)化運作”的模式，走以老年人養(yǎng)老，帶動醫(yī)療、商業(yè)、娛樂、旅游的多元化經(jīng)營與發(fā)展的道路�？紤]在小湯山附近沒有較大規(guī)模的醫(yī)療機構(gòu)、購物場所及休閑娛樂、會議設(shè)施，北京太陽城采取內(nèi)外兼顧的方法，在為滿足對社區(qū)內(nèi)的業(yè)主服務(wù)的同時，對外開放經(jīng)營，在這方面充分利用了“老年公寓”的概念帶動了醫(yī)療、商業(yè)、娛樂、旅游的多元化經(jīng)營與發(fā)展。 

    原則二 銷售方式——三方并舉。根據(jù)老年公寓的市場定位采用三方并舉的銷售方式滿足不同消費群體入住老年公寓的需求。 

    三方并舉的銷售方式為出售房屋（或房間）的產(chǎn)權(quán)、出租房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒店方式銷售房間（產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行為與消費行為相融合的方式）三種形式。 

    不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性。老年公寓的使用主體是老年人，但其消費主體可以是老年人也可以是中年人。不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性，如為老年人養(yǎng)老、為投資房地產(chǎn)及二者兼而有之的，靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費需求，同時有利于開發(fā)商的資金回籠。 

    三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年公寓市場定位及多元化發(fā)展的要求。出售房屋產(chǎn)權(quán)滿足消費群體置業(yè)投資的要求；出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵�費者的消費觀念，創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費者的消費需求又適合開發(fā)商經(jīng)營的租賃方式；產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年公寓的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預(yù)期，同時可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年公寓的經(jīng)營權(quán)，從而有利于保持老年公寓的經(jīng)營方向。 

    原則三 社區(qū)服務(wù)——四點標(biāo)新。社區(qū)服務(wù)的四點標(biāo)新意味著社區(qū)服務(wù)方面的社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)達到標(biāo)新立異的水平，它是形成老年公寓差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)，是持續(xù)正常經(jīng)營的保障。 

    老年公寓為老年人提供高品質(zhì)的養(yǎng)老生活，一方面它提供適合老年人居住的住宅環(huán)境，另一方面提供完善周到的人性化的社區(qū)服務(wù)，這是老年公寓差異化經(jīng)營的必備條件。老年公寓的社區(qū)服務(wù)水平可以分為必備層級、完備層級、完善層級，其中必備層級是老年公寓達到為老年人提供安全、便利的服務(wù)內(nèi)容，完備層級是老年公寓為老年人提供尊重人性的規(guī)范的服務(wù)水平，完善層級是老年公寓開發(fā)具有前瞻性服務(wù)項目形成與其他同類型的養(yǎng)老機構(gòu)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。 

    例如在社區(qū)家政服務(wù)方面，必備層級要為老年人提供適合老年人特點的無障礙的購物場所及豐富的高品質(zhì)的商品，滿足他們安全、便利的購物需求。完備層級要達到根據(jù)老年人購物特點，提供免費送貨上門等人性化的規(guī)范的服務(wù)。完善層級要達到根據(jù)每戶老年人的消費習(xí)慣、購物頻次，主動的提供個性化服務(wù)。概括而言，四點標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)賦予了鋼筋水泥靈性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。 

    總之，老年公寓開發(fā)為中高經(jīng)濟實力的老年人提供了高品質(zhì)的養(yǎng)老方式，在我國屬于新鮮事物，老年公寓的特點導(dǎo)致其運營模式具備創(chuàng)新性、復(fù)雜性，因此要結(jié)合我國老年人的需求特點和國外老年公寓的運營經(jīng)驗，從市場定位、銷售方式、社區(qū)服務(wù)方面探索適合老年公寓“福利性事業(yè)、商業(yè)化”特點的運營模式。