我國房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策因素的關(guān)系分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：進(jìn)入新世紀(jì)后，中國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，大批人員進(jìn)城務(wù)工、求學(xué)，使得城市化速度不斷加快。由于中國城市化發(fā)展存在眾多問題，又使得城市住房及公共服務(wù)發(fā)展滯后，住房供給不能滿足住房需求，房?jī)r(jià)上漲在所難免。由于大城市良好的公共服務(wù)設(shè)施和工資待遇，大城市房?jī)r(jià)飛漲并沒有促使大量勞動(dòng)者離開大城市，反倒是高房?jī)r(jià)的信號(hào)不斷傳到周邊中小城市，引起中小城市房?jī)r(jià)上漲的連鎖反應(yīng)。同時(shí)，城市化發(fā)展的不平衡，也會(huì)帶來貧富差距過大、地區(qū)發(fā)展不平衡等其它問題。

     2012-2016年中國經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)與投資趨勢(shì)研究報(bào)告

    （一） 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 

    1.土地供給不足。從市場(chǎng)角度分析，商品的價(jià)格是由商品的供給關(guān)系決定的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。2001- 2010 年中國房?jī)r(jià)居高不下的原因之一就是住房供給小于住房需求。眾所周知，中國是世界上人口大國，巨大的人口基數(shù)又使得人口增長(zhǎng)迅速。同時(shí)，國家實(shí)行保護(hù)耕地的政策，又使得建筑面積相對(duì)較小，從而導(dǎo)致土地供求不均衡。 

    2．城市化潮流及大城市的快速發(fā)展。進(jìn)入新世紀(jì)后，中國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，大批人員進(jìn)城務(wù)工、求學(xué)，使得城市化速度不斷加快。由于中國城市化發(fā)展存在眾多問題，又使得城市住房及公共服務(wù)發(fā)展滯后，住房供給不能滿足住房需求，房?jī)r(jià)上漲在所難免。 

    在城市化過程中，大城市的快速發(fā)展成為房?jī)r(jià)飛漲的重要原因。相對(duì)于二、三線城市，北京、上海、廣州等一線城市平均房?jī)r(jià)過萬，嚴(yán)重超出了人們的購房能力。 

    3．房地產(chǎn)行業(yè)投資和炒作的不斷增長(zhǎng)。在當(dāng)前內(nèi)需尚未充分拉動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動(dòng)內(nèi)需的巨大動(dòng)力，成為中國新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的巨大發(fā)展，卻容易造成國內(nèi)的“荷蘭病”現(xiàn)象。而此時(shí)，人們?yōu)榱俗非筘泿诺谋Ｖ翟鲋担�紛紛把資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)，以獲得利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)貨幣的增值。這又直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。 

    （二） 政府政策因素 

    1．政府限制土地供給。政府有意識(shí)的限制土地供給，也是造成中國2001- 2010 年房?jī)r(jià)飛漲的原因。 

    雖然中國人口眾多，但是從人口密度來看，中國在全世界人口密度上排中等或中下等。拿中國人口密度最高的省份江蘇和浙江看，江蘇和浙江的人口密度跟臺(tái)灣差不多。[3]而臺(tái)灣沒有人為的限制土地，這使得臺(tái)灣房?jī)r(jià)普遍不高，其房?jī)r(jià)收入比并不高。而中國大部分地區(qū)房?jī)r(jià)過高，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于臺(tái)灣。 

    中國許多城市為搞形象工程，修建大型綠化區(qū)、娛樂區(qū)，并且對(duì)城區(qū)內(nèi)部部分土地禁止開放，占用了大量土地。政府對(duì)于城市土地的限制和利用，很大程度上造成了土地供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)飛漲。 

    2．對(duì)商業(yè)炒作及熱錢流入的監(jiān)管不利。部分房地產(chǎn)商鼓吹中國未來房?jī)r(jià)會(huì)迅猛增長(zhǎng)。大量商業(yè)人士參與到房地產(chǎn)買賣中，一次性購入大批房產(chǎn)，繼而通過媒體等將房?jī)r(jià)炒高，從中牟利。 

    而進(jìn)入新世紀(jì)后中國由于房地產(chǎn)發(fā)展還尚未健全，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)炒作的監(jiān)管力度不夠，只是出臺(tái)限購令等，這對(duì)于一系列的不正當(dāng)購房行為其實(shí)起不到太多的制約作用。 

    另外，由于人民幣不斷升值，熱錢大量流入，在中國熱錢監(jiān)管體系不完善的情況下，熱錢流入在所難免。熱錢又不斷涌入樓市，持續(xù)推動(dòng)著中國房?jī)r(jià)。 

    3．城市發(fā)展戰(zhàn)略上的誤區(qū)。中國城市化發(fā)展過程中存在的一個(gè)明顯的現(xiàn)象就是大城市發(fā)展迅速，中小城市發(fā)展相對(duì)滯緩，這與中國城市發(fā)展戰(zhàn)略是分不開的。各地政府在城市化發(fā)展中注重本地區(qū)省會(huì)城市及其它重要城市的發(fā)展，同時(shí)，中央政府也希望利用大城市的發(fā)展帶動(dòng)中小城市的發(fā)展。這些都拉大了一線城市與二、三線城市發(fā)展速度上的差距。大城市的過快發(fā)展需要過多的勞動(dòng)力參與到城市建設(shè)和發(fā)展中去，過多人群涌入大城市，不斷推高大城市的房?jī)r(jià)。 

    由于大城市良好的公共服務(wù)設(shè)施和工資待遇，大城市房?jī)r(jià)飛漲并沒有促使大量勞動(dòng)者離開大城市，反倒是高房?jī)r(jià)的信號(hào)不斷傳到周邊中小城市，引起中小城市房?jī)r(jià)上漲的連鎖反應(yīng)。同時(shí)，城市化發(fā)展的不平衡，也會(huì)帶來貧富差距過大、地區(qū)發(fā)展不平衡等其它問題。 

    4．政府利益驅(qū)動(dòng)的土地買賣方式。1994 年稅制改革以后，土地出讓金不再上繳中央財(cái)政，全部留歸地方財(cái)政。這種變革，使得地方政府成為了買賣土地的經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使地方政府最大限度地將國有土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，同時(shí)在土地出讓過程中不斷抬高土地價(jià)格，以追求最大利潤(rùn)。這種狀況使得高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的無序擴(kuò)張。