4月份上海住宅藍(lán)籌指數(shù)研究分析

    內(nèi)容提示：因?yàn)榉抠J新政的因素，樓市成交量迅速回落。近期區(qū)域內(nèi)以往極其活躍的投資客已難覓蹤影了，觀望市場(chǎng)已成各方主流心態(tài)，進(jìn)而促使此次“五一”成交明顯低于預(yù)期，炒作多時(shí)的世博契機(jī)并沒有出現(xiàn)。

    二手住宅藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)

　　4月二手藍(lán)籌住宅成交價(jià)格指數(shù)為158，成交價(jià)格為26161元/平米，繼續(xù)保持升勢(shì)。典型藍(lán)籌樓盤一年時(shí)間單價(jià)上漲超過1萬元不在少數(shù)。

　　藍(lán)籌板塊方面，環(huán)比2010年3月售價(jià)升幅前三甲分別是閘北（+13%）、閔行（+5.2%）和虹口(+5.19%)。同比2009年 4月售價(jià)升幅前三甲分別為徐匯（+55%）、黃浦和普陀（+49%）。

　　4月，全市二手房成交總套數(shù)為21832套，環(huán)比3月大幅提升了了24.6 %，成交面積為185.1萬平，環(huán)比提高了25.7 %�？偝山唤痤~達(dá)到310億元，環(huán)比回升了30.41 %。

　　從4月與3月各類環(huán)比數(shù)據(jù)分析，4月的成交金額、成交面積和成交宗數(shù)三項(xiàng)數(shù)據(jù)環(huán)比3月有了較大幅度回暖。10年4月21日房貸新政執(zhí)行后部分美聯(lián)門店成交宗數(shù)環(huán)比3月下跌了5成左右。由于房貸政策要求購買第二套或以上的住宅首付增加，造成買方違約現(xiàn)象突出。而政策風(fēng)險(xiǎn)由于在合同中沒有明確約定，造成一些買家損失定金。在成交普遍回暖的4月，閔行區(qū)域占該月總成交分額的23%,位列各區(qū)之首。

　　二手住宅藍(lán)籌租金指數(shù)

　　4月住宅藍(lán)籌租金指數(shù)為101.8，租金為49元/平米•月。受“世博會(huì)”和政策影響，更多的買家轉(zhuǎn)買為租，租賃市場(chǎng)有望迎來新機(jī)遇。4月藍(lán)籌租金指數(shù)上升至一年以來的高位。預(yù)計(jì)受政策影響5月買賣雙方將進(jìn)入僵持狀態(tài)，藍(lán)籌租金會(huì)獲得繼續(xù)上升的動(dòng)力。根據(jù)4月美聯(lián)門店成交宗數(shù)顯示，浦東和虹口區(qū)是本月租賃熱點(diǎn)。

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)（上海）的成交部分區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，上城(長寧)本月租金為98平米•月，環(huán)比3月上漲了1%；海琪園（黃浦）本月租金為53平米• 月，環(huán)比3月上漲了8%；國際麗都（靜安）本月租金為90平米•月，環(huán)比3月上漲了4%；眾眾家園（閔行）本月租金為39平米•月，環(huán)比3月上漲了3%；聯(lián)洋年華（浦東）本月租金為46平米•月，環(huán)比3月上漲了2%；瑞紅新城（虹口）本月租金為50平米•月，環(huán)比3月上漲了4%；萊詩�。ㄐ靺R）本月租金為 69平米•月，環(huán)比3月上漲了5.67%；嘉麗明珠城（閘北）本月租金為42平米•月，環(huán)比3月上漲了2%。

　　二手住宅藍(lán)籌投資回報(bào)率

　　2010年4月美聯(lián)物業(yè)（上海）住宅藍(lán)籌投資回報(bào)率為2.21%。較3月的投資回報(bào)率2.32%，小幅下跌。年內(nèi)預(yù)計(jì)由于租金上漲，而樓價(jià)上漲幅度減少，租賃投資回報(bào)率有望企穩(wěn)。其中，長寧區(qū)的藍(lán)籌樣本租金回報(bào)率為3.6%，居全市首位；虹口、黃浦、靜安、閔行、浦東、普陀、閘北的藍(lán)籌樣本租金回報(bào)率大約在1.98%-2.96%，徐匯為1.6%-1.9%。

　　上海二手住宅家庭負(fù)擔(dān)比

　　上海4月二手住宅家庭負(fù)擔(dān)比為55.88%，意為對(duì)于年收入接近14萬元人民幣的上海普通家庭而言，購買一套均價(jià)在26161元的60平米二手住宅，2010年4月的抵押貸款月還款額占家庭月收入的55%。

　　從上可以看出，抵押貸款月還款額占家庭收入的比重較3月出現(xiàn)了提升的跡象，新政的調(diào)控效果近階段還沒有具體體現(xiàn)出來，說明上海現(xiàn)時(shí)房價(jià)對(duì)購房家庭而言實(shí)際壓力還是很大的

　　因?yàn)榉抠J新政的因素，樓市成交量迅速回落。近期區(qū)域內(nèi)以往極其活躍的投資客已難覓蹤影了，觀望市場(chǎng)已成各方主流心態(tài)，進(jìn)而促使此次“五一”成交明顯低于預(yù)期，炒作多時(shí)的世博契機(jī)并沒有出現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來政策影響的效應(yīng)將持續(xù)多月，直到下一個(gè)傳統(tǒng)成交周期再開始緩慢復(fù)蘇。

    目前部分投資客較多的中心高價(jià)區(qū)域陸續(xù)出現(xiàn)了售轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，而一些以剛性需求為主的區(qū)域則沒有太多該類情況出現(xiàn)，該現(xiàn)象的出現(xiàn)充分說明了房貸政策對(duì)市場(chǎng)的顯著影響，同時(shí)其也表達(dá)了市場(chǎng)各方目前暫避房貸政策“鋒芒”的心態(tài)，短期內(nèi)選擇租賃觀望成了一種“折中”方法。而從今年起樓市租賃的價(jià)格一直尾隨著房價(jià)悄然增漲，并且依靠世博概念及大量外來租客的涌入等因素保持良好的向上趨勢(shì)。