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2009年樓市趨勢預(yù)測

Tag：2009年   樓市   趨勢   預(yù)測  
　　2009年樓市趨勢趨勢一：房價繼續(xù)下調(diào)，幅度差距加大

　　一是保障性住房大量入市，繼續(xù)拉低價格。

　　2009年北京將建成800萬平方米保障性住房，其中經(jīng)濟(jì)適用住房項目24個、共301.5萬平方米；限價房項目24個、共451.5萬平方米；另外還有50萬平方米的廉租房。這些是北京市政府要在3年內(nèi)，建立1000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房、 1000萬平方米限價房的第二步。

　　雖然業(yè)界傳言在完成抑制高房價的歷史使命之后，限價房將面臨被取消或與經(jīng)濟(jì)適用房合并的可能，但估計明年暫時不會取消，一方面商品房的價格還沒有跌到與限價房價格相差微小的狀況，另外，保障性住房的建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)上報建設(shè)部并對外公布，不大可能輕易進(jìn)行調(diào)整和取消。如果有所變化的話，就是會降低進(jìn)入門檻，改變北京市原有的“對3人及以下家庭購買限價房，家庭年收入要求在8.8萬元及以下”的標(biāo)準(zhǔn)，同時逐步擴(kuò)大購房人群的范圍。另一方面，雖然限價房是在房價上漲過快時出臺的臨時政策，在市場低迷時處境有些尷尬，但限價房和經(jīng)濟(jì)適用房在政府土地補(bǔ)貼、限定購買人群、限定銷售價格等方面有所差異，并軌對已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)階段的項目顯然不合適，因此，暫時不會改變現(xiàn)有格局，即便改變，也是明年以后進(jìn)入市場的項目。

　　二是項目配套存在差異，分化明顯加大。

　　去年以前，房價出現(xiàn)了快速增長，使得很多項目不分良莠價量齊增，雖然市政因奧運有了很大的改善，但區(qū)域的環(huán)境差異在逐步擴(kuò)大。因此，一些整體優(yōu)勢較為明顯、性價比較為合理的項目下降幅度較小，而過度透支的項目會出現(xiàn)較大幅度的跌勢。比如，五環(huán)外無城鎮(zhèn)及交通節(jié)點依托的區(qū)域，借助北京概念炒作的外省區(qū)域，五環(huán)內(nèi)配套不夠完善的區(qū)域，戶型和建筑設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃和管理不夠到位的項目等等，都會出現(xiàn)較大的降幅。由于目前進(jìn)入市場的業(yè)主多為自住型的工薪階層，所購買的物業(yè)也受總價的限制，低總價的中低檔小戶型比起高總價的高檔大戶型抗跌性要強(qiáng)一些。

　　三是收入剪刀差未能消除，購買仍顯不足。

　　這幾年由于居民收入增長太慢，物價上漲太快，形成了剪刀差。2008年發(fā)布的《社會藍(lán)皮書》顯示，我國勞動者報酬比重逐年下降——2003年以前一直在50%以上，到2006年降至40.6%。而與之對比，企業(yè)利潤則在上升，資本回報占國民收入的比重，由以前的20%左右上漲到30.6%。理論上講，居民收入增長速度低于財政收入增長速度，會在一定程度上抑制居民的消費。而過去兩年中，房價的上漲與家庭收入上升的差距比起上述差距要大許多，因此，購買房屋的動力要明顯小于其他商品。

　　四是金融危機(jī)影響收入，防患意識加強(qiáng)。

　　全球性的金融危機(jī)對中國的投資產(chǎn)生了影響，尤其是心理的重挫，一方面是對未來的收入預(yù)期降低，一方面是投資信心嚴(yán)重不足。隨著股市、房市的持續(xù)低迷，消費者手中可支配的資金日益減少，自有資產(chǎn)的縮水使信心指數(shù)下降。而中國樓市，由于自住型比例占據(jù)主導(dǎo)地位，更多需要依靠工薪收入支付房款，前一段超前消費和透支未來的做法，已經(jīng)隨著發(fā)達(dá)國家的消費收縮而變得極為謹(jǐn)慎，許多人開始考慮保證一定的儲蓄，用以防范未來的風(fēng)險。因此，只有國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，中國人的消費信心隨著恢復(fù)，樓市才能逐漸變暖。

　　五是四萬億投資基礎(chǔ)建設(shè)，不易拉動樓市。

　　國務(wù)院擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的十項措施中主要是投資基礎(chǔ)建設(shè)，保障低收入人群的內(nèi)需，雖然第一條就是加快建設(shè)保障性安居工程，明確地提出了“加大、加快”保障性住房的建設(shè)，以政府強(qiáng)勢擴(kuò)大內(nèi)需確保經(jīng)濟(jì)增長，但是由于對保障性住房的大力投入，既促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展，又在一定程度上對商品房市場空間產(chǎn)生了壓縮，同時，對房價的增長空間也產(chǎn)生了平抑。因此指望靠政府投資拉動樓市，甚至價格，恐怕適得其反。

　　2009年樓市趨勢趨勢二：稅費繼續(xù)減免，降息逐步放緩

　　一是購房退稅，減免營業(yè)稅提上日程。

　　1998年，中國剛剛啟動住房制度貨幣化改革之際，為啟動樓市消費，上海出臺并執(zhí)行了購房退個稅政策。按照當(dāng)時出臺的系列文件規(guī)定，在1998年6月1日至2003年5月31日期間在上海購買商品房的個人，可享受有關(guān)個人所得稅的扣除。但此項政策不長時間便遭擱置，其中一個觀點認(rèn)為，高收入群體繳納個稅金額高，因此獲益更多，一定程度上是鼓勵了高收入群體買房，多少有些不平等。目前，國家減稅已達(dá)到一定深度，實施購房退稅可以避免重復(fù)納稅，進(jìn)一步刺激消費，并且這種做法也符合國際慣例。

　　2006年開始征收營業(yè)稅和所得稅，主要目的是為了打擊短期的炒房行為。國務(wù)院出臺房地產(chǎn)調(diào)控的“ 國六條”，其中規(guī)定，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。此后不久又以5年期為限開征個人所得稅，這樣算下來一套不滿5年上市再交易的房屋將繳納營業(yè)稅5.5%、個人所得稅1%、契稅3%、土地增值稅1%、印花稅 0.05%，占到一套二手房交易總額的10.55%。而在一手房交易過程中稅費相對降低，購房者只需交納1-3%契稅、2%公共維修基金、0.05%印花稅。但是一般情況下，購房者是在購房房屋后兩到三年內(nèi)才能申辦下產(chǎn)權(quán)證，而兩稅的征收是以產(chǎn)權(quán)證的等級日期為準(zhǔn)，因此在一定程度上影響了房屋的正常流轉(zhuǎn)速度。二手房市場作為房地產(chǎn)三級市場，對房地產(chǎn)二級市場價格也就是新房房價具有分擔(dān)作用。一個比較完善的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是新房市場、二手房市場、房屋租賃市場發(fā)展比較均衡的市場。目前看，二手房市場稅收過重已經(jīng)影響了房屋再次流通，沒有區(qū)分房地產(chǎn)市場的投機(jī)、投資與自住的需求，忽視了二手房市場作為大多數(shù)中低收入者主要購房渠道的作用。

　　因此，盤活二手房市場，應(yīng)該減免上市交易的營業(yè)稅和所得稅，建議采用梯次征收，或者按增值收取的辦法，這樣雖然單套住宅的稅收減少了，但市場活躍了，稅收總量依然可以得到保證。

　　二是降息還會繼續(xù)，但幅度趨小。

　　我國上次降息周期從1996年5月開始，到2002年2月終止，持續(xù)五年多，共計降息8次，基準(zhǔn)存款利率由10.98%降至1.98%，累計下降9個百分點。最近一次升息周期從2004年10月開始，終止于2007年12月，歷時三年多，累計加息 9 次，基準(zhǔn)存款利率升至4.14%，累計提高2.16個百分點。

　　從美國情況看，上一輪降息是從2000年5月開始，到2003年6月，歷時三年，美聯(lián)儲總共13次降息，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從6.5%降至1%。最近一次升息是從2004年6月開始，至2006年6月，歷時兩年，經(jīng)過17次加息，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率升至5.25%。

　　我國本輪周期降息已達(dá)4次，基準(zhǔn)存款利率累計下降1.62個百分點，降至目前的2.52%，若以 30年以來1.98%的最低點衡量，還有0.54個百分點的空間。美國最新一輪降息是從2007年9月開始，至2008年10月29日時，累計降息9次，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率降至1%。

　　綜上所述，我國每次加息或降息周期，一般需要三到五年左右的時間，經(jīng)歷8-9次左右調(diào)整。那么，本次我國的降息剛剛開始4次，估計最早的觸底時間應(yīng)該是2010年，而明年應(yīng)該還會有兩次左右的降息過程，但幅度會趨小。

　　三是人民幣貶值謹(jǐn)慎進(jìn)行，但會進(jìn)一步影響消費信心。

　　目前，政府為了阻止出口貿(mào)易的急速下滑，幾乎動用了包括提高出口退稅率、減稅、降息等所有的政策工具。然而，提高出口退稅率對改善出口的影響畢竟有限。另外，對于整個宏觀經(jīng)濟(jì)而言，僅僅靠擴(kuò)大內(nèi)需保增長也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要真正拯救國內(nèi)企業(yè)尤其是外貿(mào)企業(yè)，就不得不將擴(kuò)大內(nèi)需與提升外銷能力兩手抓。因此，人民幣貶值成為應(yīng)對出口危機(jī)的最后王牌，它將會保證多數(shù)企業(yè)的利潤空間，避免它們在全球市場的競爭力減弱，對我國經(jīng)濟(jì)保增長的意義同樣重大。

　　但是也應(yīng)看到，人民幣的貶值，將從兩個方面影響國內(nèi)的地產(chǎn)投資：一個方面，國外熱錢看低中國地產(chǎn)的價值，抄底樓市變得更加謹(jǐn)慎，同時本幣也將重估地產(chǎn)價值，影響房價；另一個方面，貨幣價值的縮水會進(jìn)一步影響消費信心，使增加儲蓄變得相對積極。因此，人民幣的貶值會在極為謹(jǐn)慎的狀態(tài)下進(jìn)行。

　　2009年樓市趨勢趨勢三：加快央企重組，并購成為趨勢

　　一是央企房地產(chǎn)業(yè)自主并購，缺乏實效。

　　4年前，國資委下發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項的通報》，中房集團(tuán)、保利集團(tuán)14家房企相繼被國資委圈定為“房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)”的央企，具備重組其他非地產(chǎn)主業(yè)央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的權(quán)利。中國建筑工程總公司、招商局集團(tuán)有限公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司、中國保利（集團(tuán)）公司、華僑城集團(tuán)公司等五家企業(yè)成為了國資委推薦的整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源的載體和平臺。然而4年來，除了中房集團(tuán)無償受讓華能 14.2億元的房地產(chǎn)資產(chǎn)之外，其余四家企業(yè)并沒有表現(xiàn)太多積極態(tài)度。主要原因是，很多企業(yè)旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)良莠不齊，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不愿意出手，不良資產(chǎn)對方又不愿意接受，以至僵局。

　　二是國資委出面主導(dǎo)重組，集優(yōu)散劣。

　　2008年，中國房地產(chǎn)進(jìn)入了低潮期，由于房地產(chǎn)本身市場化和區(qū)域性的特征，國資委主導(dǎo)地產(chǎn)重組使得主業(yè)為房地產(chǎn)的央企紛紛擔(dān)心國資委的重組與其各自的發(fā)展戰(zhàn)略相沖突，紛紛觀望。在這種局勢下,平衡各方利益，合理分配資源，成了國資委亟待解決的問題。

　　但是，由于金融危機(jī)的迅速到來，使得國資委必須要加快重組的步伐。因此，對于老牌的央企地產(chǎn)龍頭，在鞏固區(qū)域性市場的強(qiáng)勢地位時，謹(jǐn)慎地進(jìn)行擴(kuò)張，而對于后來進(jìn)入的央企地產(chǎn)新秀，尤其是貿(mào)易型為主導(dǎo)的企業(yè)，應(yīng)加強(qiáng)控制甚至并掉，會成為明年的工作重心。

　　三是企業(yè)和項目面臨并購，優(yōu)勝劣汰。

　　中國過去10年中，平均每年有1000萬的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界國家的城市化平均水平的3%，因此，房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展還有很大空間。但在目前的調(diào)整中，由于企業(yè)的應(yīng)對能力和方式的不同，會產(chǎn)生優(yōu)勝劣汰，明年將要有一批企業(yè)被兼并，一些項目被收購，地產(chǎn)業(yè)將面臨洗牌。

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