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北京近36萬(wàn)套商品房滯銷

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    來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到昨天為止，北京尚未銷售的新建商品房加上現(xiàn)房，還有35.7745萬(wàn)套房子沒(méi)有銷售出去，其中住宅15.1664萬(wàn)套。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“2005和2006年上海是樓市調(diào)控重災(zāi)區(qū)；2007年深圳是樓市調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，從1月到12月中旬的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看出，2008年北京是樓市調(diào)控后下調(diào)最多的重災(zāi)區(qū)。”

　　■18多萬(wàn)套期房、17多萬(wàn)套現(xiàn)房均出現(xiàn)滯銷

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，截止到昨天，北京新建商品期房可售房屋套數(shù)為18.4682萬(wàn)套，可售房屋面積達(dá)2356.0511萬(wàn)平方米；其中，可售住宅套數(shù)11.3522萬(wàn)套，可售住宅面積1402.2890萬(wàn)平方米。而沒(méi)有銷售的房屋還不止這些，數(shù)據(jù)還顯示，截止到昨天尚未簽約銷售的現(xiàn)房套數(shù)為17.3063萬(wàn)套，未簽約面積1841.0333萬(wàn)平方米；其中未簽約銷售現(xiàn)房住房占3.8142萬(wàn)套，面積約532.73萬(wàn)平方米。而這些尚未賣出去的房屋數(shù)據(jù)都還沒(méi)有算上二手房。

　　讓人擔(dān)憂的數(shù)據(jù)還有兩組：其一是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的，今年1-10月的商品房銷售中，無(wú)論是銷售面積還是銷售額，北京的降幅都位居“榜首”；其二是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)還顯示，今年1到10月份房地產(chǎn)投資中，北京是全國(guó)唯一一個(gè)投資下降的地區(qū)。由此，多位業(yè)內(nèi)人士作出了這樣的判斷：“2005到2006年，上海是樓市調(diào)控重災(zāi)區(qū)；2007年，深圳是樓市調(diào)控的重災(zāi)區(qū)；而從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年北京將板上釘釘?shù)爻蔀闃鞘羞@輪調(diào)控中下調(diào)最厲害的重災(zāi)區(qū)。”

　　■樓盤不以降價(jià)帶動(dòng)銷售量是主要原因

　　那么，北京緣何繼上海、深圳后，成為今年這番樓市調(diào)控中成交面積和成交量下調(diào)最嚴(yán)重的區(qū)域？“多數(shù)開發(fā)商不肯以降價(jià)來(lái)帶動(dòng)銷售量，是造成北京樓市在這輪調(diào)控中成交量下調(diào)、房屋出現(xiàn)滯銷最大的主要原因。”多位不愿意透露姓名的權(quán)威業(yè)內(nèi)人士異口同聲地強(qiáng)調(diào)。

　　綜合他們的分析，造成這種局面出現(xiàn)的原因是，從1998年取消福利分房、北京樓市開始走上市場(chǎng)化道路至今，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上一直或多或少的有某種意義的代表性——她集中了全國(guó)最好的教育資源、醫(yī)療資源、政策資源等眾多資源，眾多的首都優(yōu)勢(shì)讓北京的購(gòu)房人及開發(fā)商從未擔(dān)心過(guò)北京的房?jī)r(jià)會(huì)下降，沒(méi)有面對(duì)過(guò)嚴(yán)冬的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，因此從2007年以來(lái)的調(diào)控，很多人依然認(rèn)為“政府不會(huì)不管房地產(chǎn)市場(chǎng)的”。“正是在這種思維的支撐下，雖然一線城市中深圳、廣州、上海從去年開始都早已經(jīng)以降價(jià)來(lái)帶銷售量，但是北京項(xiàng)目降價(jià)的幅度小之又小。”一位開發(fā)商分析。

　　記者的調(diào)查也顯示，一些樓盤即便是降價(jià)，也是試探性的，希望政府的后市政策盡快出臺(tái)救市，這就造成北京樓市房屋滯銷加劇，空置率持續(xù)上升，累計(jì)供應(yīng)量也持續(xù)上升，成交量卻持續(xù)下降。而正是在這樣的拉鋸戰(zhàn)中，雖然陸續(xù)有項(xiàng)目開始“扛”不住出現(xiàn)價(jià)格跳水，但有一個(gè)不容置疑的現(xiàn)實(shí)是：至今實(shí)際上北京的價(jià)格依然只有部分下調(diào)，而非全面的下降。另一個(gè)論據(jù)是，單純從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)上看，只是在10月北京的房?jī)r(jià)才出現(xiàn)小幅降價(jià)。

　　■未來(lái)出路：大量樓盤會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“以價(jià)帶量”？

　　那么，北京樓市這種房屋滯銷、供應(yīng)量持續(xù)上升，成交量持續(xù)下降的局面會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候？

　　不妨先看看鄰居天津樓市的情況。據(jù)了解，天津開發(fā)商反應(yīng)迅速，從年初至今，價(jià)格直降，而由于降價(jià)比較到位，購(gòu)房人對(duì)此也非常認(rèn)可，成交量因此不降反而出現(xiàn)一路攀升。再看北京政策層面的：毫無(wú)疑問(wèn)，在救市政策思路方面，北京市政府一方面在2008和2009年大舉推進(jìn)限價(jià)房及經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房的建設(shè)，800多萬(wàn)平方米的保障性住房供應(yīng)計(jì)劃讓很多住房困難戶看到了希望；另一方面，北京市政府至今也沒(méi)有像上海（將二手房交易營(yíng)業(yè)稅的免征年限從5年改到2年）那樣松動(dòng)房地產(chǎn)政策，而是堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控。

基于上述兩點(diǎn)，包括北大、清華、人大等在內(nèi)的專家學(xué)者以及多位北京知名房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人得出了以下幾點(diǎn)判斷：總的看，在北京市政府主導(dǎo)政策的思路下，預(yù)計(jì)北京的房?jī)r(jià)還有相當(dāng)長(zhǎng)的下調(diào)時(shí)間。具體而言，首先，四環(huán)以內(nèi)的城區(qū)及北五環(huán)以內(nèi)的建成區(qū)，新增供應(yīng)量的減少和持續(xù)存在的各種剛性需求決定，這些成熟區(qū)域的房?jī)r(jià)松動(dòng)不會(huì)很大；其次，時(shí)至今日已經(jīng)是12月中旬，還有半個(gè)月就馬上要進(jìn)入新的一年，這半個(gè)月期間，除非個(gè)別實(shí)在“扛不住”的開發(fā)商會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)跳水外，一般而言，能扛的樓盤還會(huì)繼續(xù)扛，因?yàn)楝F(xiàn)在就是能賣出去房子，回款也只能算到明年的銷售額里面去了，對(duì)他們度過(guò)今年年關(guān)已經(jīng)沒(méi)有意義；第三，如果明年上半年沒(méi)有能徹底刺激樓市的金融或者政策層面的救市措施出臺(tái)，開發(fā)商如果再不能打通融資渠道，那么，新增供應(yīng)量較大的五環(huán)以外地區(qū)，“以降價(jià)來(lái)帶銷售量將是這些區(qū)域的開發(fā)商唯一能做的。”多位業(yè)內(nèi)人士斷言。

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