2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告

    2007 年下半年以后，隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，房價有較大幅度下降。今年5月份，深圳房價比去年最高點(diǎn)下降了 36% �？傮w而言，去年以來的房價調(diào)整，是對前兩年市場過熱發(fā)展的修正，其目的是使市場向理性軌道回歸，有利于今后深圳房地產(chǎn)市場保持健康、平穩(wěn)發(fā)展。

    一、2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

    今年以來，受全球經(jīng)濟(jì)下滑以及國內(nèi)通貨膨脹等因素的影響，深圳房地產(chǎn)市場觀望氣氛依然濃厚，房價持續(xù)下降，市場持續(xù)處于調(diào)整狀態(tài)，并呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅下降，商品房在建規(guī)模有所增加

    今年上半年，深圳市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 194.68 億元，同比減少 0.83% ，其中完成商品住宅投資 142.84 億元，同比增加 4.34% ;商品房施工面積為2839.32萬平方米，同比增加 5.15% ，其中住宅施工面積 1950.89萬平方米，同比增加 3.19% ;商品房新開工面積 462.91 萬平方米，同比增加7.01% ，其中住宅新開工面積 303.89 萬平方米，同比減少2 7.76% 。 商品房空置面積164.73萬平方米， 同比增加26.72%，其中住宅空置面積 65.37萬平方米，同比增加 84.5%。

    （二）新建商品房銷售規(guī)模繼續(xù)下降，市場交易持續(xù)低迷

    今年上半年，全市新建商品房銷售面積 170.41 萬平方米，同比減少 54.38%。其中，住宅銷售面積 154.25 萬平方米，同比減少 54.02%;辦公樓銷售面積 1.78 萬平方米，同比減少 89.23%;商業(yè)用房銷售面積11.94萬平方米，同比減少 34.65%。按目前的銷售規(guī)模估計，全年的住宅銷售面積大約在 350萬平方米左右，僅相當(dāng)于1997、1998年間的水平，新建商品住宅銷售規(guī)模下降幅度較大。

    從上半年各月住宅銷售情況來看，3 月份以來銷售量有所回升，受春交會影響，5 月份銷售量達(dá)到上半年高點(diǎn)，6月份又出現(xiàn)回落，各月銷售量仍保持低位水平，市場交易持續(xù)低迷。

    （三）新建商品住房價格持續(xù)回落和調(diào)整

    按國家統(tǒng)計局公布的全國 70 個大中城市商品住房銷售價格調(diào)查統(tǒng)計，2008年 1月、2月、3月、4月、5月同比漲幅為 12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，環(huán)比分別下降 1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。按本市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計口徑，2008年上半年，全市商品住宅銷售均價為 12789.26元/平方米， 同比漲幅 4.04%。

    從今年上半年各月價格變動情況來看，房價仍處于調(diào)整中，3、4、5月連續(xù)三個月出現(xiàn)環(huán)比下降，6月房價有所回升。6月房價的上升，主要是受純水岸、東部華僑城天麓七區(qū)、萊蒙水榭山花園等低密度住宅入市拉動的影響，除去上述樓盤的拉動作用，6月份房價為 11159元/平方米，基本與 5月持平。

    （四）二手住房交易持續(xù)冷淡　

    今年上半年，二手住宅交易面積 161.89 萬平方米，同比下降 68.48%。 二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由4 去年的 1.86：1 降至 1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面積分別為 25.22 萬平方米、12.62 萬平方米、22.98 萬平方米、30.64萬平方米、34.74萬平方米、35.69萬平方米。

    近期，二手住房交易量盡管有所回升，但市場交易仍比較冷淡。

    以上市場情況表明，今年上半年，深圳市新、舊住宅成交仍然低迷，住宅價格持續(xù)調(diào)整;但總體來看，隨著房價的逐步調(diào)整到位（全市房價逐步接近 90/70 房的水平，10000～11000 元/平方米），深圳市居民自住需求有所上升，這將有利于深圳房地產(chǎn)市場早日走出調(diào)整期，并在新的發(fā)展機(jī)遇下，穩(wěn)步健康發(fā)展。

    二、當(dāng)前深圳房地產(chǎn)業(yè)面臨的發(fā)展機(jī)遇

    經(jīng)過這一輪的市場波動，目前深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)濃厚的觀望氣氛;同時，今年以來，全球經(jīng)濟(jì)下滑已經(jīng)波及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，使得今后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期存在一定程度的不明確;此外，目前緊縮的貨幣政策，也使得全國包括深圳房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與交易的資金來源出現(xiàn)一定困難。

    一系列房地產(chǎn)發(fā)展的不利因素，使得今年國內(nèi)包括深圳房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。但是，今后的房地產(chǎn)市場不會因為這一輪的波動而出現(xiàn)長期低潮。在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的前提下，目前房地產(chǎn)市場的低迷是相對的，是向理性回歸過程中的一種調(diào)整，之后不健康因素會逐漸消除，而居民的自住需求會持續(xù)穩(wěn)定的增長，這將有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。主要的利好因素如下：

    一是新的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為房地產(chǎn)市場下一步發(fā)展帶來機(jī)遇。

    眾所周知，拉動中國 GDP增長的三個要素是出口、投資、消費(fèi)。然而受全球經(jīng)濟(jì)滑坡的影響，今年全國外貿(mào)出口額下降。外貿(mào)出口是這幾年促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)快速增長的重要因素，這勢必對宏觀經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，因而國內(nèi)投資和消費(fèi)擔(dān)負(fù)起重要使命�！�

    房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，兼具投資與消費(fèi)功能，直接對宏觀經(jīng)濟(jì)增長起到積極的推動作用;同時，房地產(chǎn)業(yè)可以直接和間接帶動六十多個行業(yè)的發(fā)展，可促進(jìn)諸多行業(yè)的生產(chǎn)或消費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)在未來如果能保持持續(xù)增長，勢必能夠推動國內(nèi)投資和消費(fèi)，保證宏觀經(jīng)濟(jì)不受外貿(mào)6 出口下滑的影響，而繼續(xù)保持快速增長。因此，房地產(chǎn)業(yè)的地位在這個新時期尤顯重要。

    二是深圳房地產(chǎn)市場本輪在全國的先行調(diào)整并逐步調(diào)整到位

    使得深圳房地產(chǎn)行業(yè)在新的形勢下具有非常好的發(fā)展契機(jī)。 首先，因為房價回落幅度較大，使現(xiàn)行房價與老百姓收入逐漸相吻合，從而使得潛在的住房需求有望被盡快激發(fā)出來。

    其次，非戶籍常住人口目前住房自有率比較低，大量非戶籍常住人口家庭沒有自住房。一旦房價收入比合理，這個特定人群對房地產(chǎn)市場會有大量需求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場新一輪的發(fā)展。因此，在當(dāng)前已出現(xiàn)深度調(diào)整的情況下，未來的深圳房地產(chǎn)市場面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。

    三、適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策的有關(guān)建議

    保持房地產(chǎn)市場長期健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國利民、功在千秋的大事。而促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、避免房價大起大落的關(guān)鍵，一是應(yīng)解決好市場供求關(guān)系問題，保證市場供應(yīng)適應(yīng)市場需求;二是要長期警惕并采取措施抑制過度的投資、投機(jī)需求，保證房地產(chǎn)市場的“常態(tài)化”運(yùn)行。鑒于此，現(xiàn)時應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

    一是建議國家有關(guān)部門對現(xiàn)行相關(guān)金融政策做一些調(diào)整。特別是結(jié)合近期國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵生產(chǎn)、投資及消費(fèi)，以刺激內(nèi)需、鼓勵國內(nèi)投資和企業(yè)生產(chǎn)，應(yīng)對經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期下滑帶來的不利影響。

    在房地產(chǎn)方面，對首次購房者和90平米以下購房者予以扶持，以激發(fā)潛在市場需求，應(yīng)給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策;對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，建議央行宏觀控制、分類指導(dǎo)，并給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權(quán)，因地制宜控制貸款規(guī)模。

    二是建議減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收， 以降低交易門檻，鼓勵和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場活躍。

    三是建議各地政府重視土地供應(yīng)效率問題。隨著市場的回暖及未來需求的逐步增長，政府應(yīng)重視土地供應(yīng)效率問題。深圳土地資源相當(dāng)緊缺，新增建設(shè)用地較少，但是未來住房需求還在增長，因此要因地制宜采取一些辦法：一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施;二是對存量土地的挖掘應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其是要結(jié)合城市的更新改造和規(guī)劃調(diào)整，通過舊工業(yè)區(qū)改住宅區(qū)、老住宅區(qū)改造等方式增加市場供應(yīng);三是加快城市新區(qū)建設(shè)，鼓勵需求轉(zhuǎn)移，解決老城區(qū)市場供應(yīng)潛力不足的問題。