2008下半年北京二手房市場(chǎng)預(yù)測(cè)

    2008年上半年，二手房成交量突破四萬(wàn)套，但依然是近幾年同期漲幅新低，為在一片觀望聲中的房產(chǎn)市場(chǎng)再添佐證。因此，2008年下半年市場(chǎng)是否會(huì)持續(xù)慢熱局面，乃至二手房?jī)r(jià)是否會(huì)進(jìn)一步下挫，都是當(dāng)前最引發(fā)關(guān)注的問題。最重要的是，下半年舉辦的奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房產(chǎn)市場(chǎng)來說是契機(jī)也是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，奧運(yùn)期之后到底會(huì)影響房產(chǎn)市場(chǎng)走向何方？這成為長(zhǎng)久以來爭(zhēng)議頗多懸而未決的焦點(diǎn)，而時(shí)間進(jìn)入到2008年下半年，離揭曉答案的時(shí)間逐漸迫切，下半年的房產(chǎn)市場(chǎng)將在拐點(diǎn)和奧運(yùn)雙重特殊市場(chǎng)環(huán)境，成為多方關(guān)注焦點(diǎn)。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，2008年下半年二手房市場(chǎng)在成交量、成交價(jià)格、成交類型上將呈現(xiàn)以下三方走勢(shì)：
    成交量：奧運(yùn)影響成交先抑后揚(yáng)成“√”字走勢(shì)，整體成交達(dá)45000套以上
    通過對(duì)2003年至2008年的半年度二手房成交量數(shù)據(jù)的線性回歸分析，預(yù)計(jì)2008年下半年北京二手房的成交量應(yīng)該在45000-50000套之間，相比上半年的交易量可能會(huì)出現(xiàn)10%的增長(zhǎng)，全年交易量在85000-90000套之間。
    需要注意的是，奧運(yùn)會(huì)將作為下半年二手房市場(chǎng)的特殊影響因素，導(dǎo)致其總體成交量呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的“√”字走勢(shì)。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，這主要體現(xiàn)在以下三個(gè)部分：首先。奧運(yùn)前期，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的未來走勢(shì)變得不明朗，尤其前幾年房?jī)r(jià)的快速上漲，使得奧運(yùn)期后房產(chǎn)價(jià)值走向頗具爭(zhēng)議性。奧運(yùn)越迫近，消費(fèi)者的房產(chǎn)消費(fèi)信心越低，這將導(dǎo)致7月份二手房成交意愿會(huì)相對(duì)較低；其次，奧運(yùn)期間全民房產(chǎn)關(guān)注度將大大降低，再加上一些路段被封、車輛限行等管制措施也將間接影響交易配對(duì)，因此，奧運(yùn)期間二手房成交量將成為下半年的低點(diǎn)；其三，從上半年的二手房成交價(jià)和業(yè)主的報(bào)價(jià)來看，基本還是處于平穩(wěn)上升的趨勢(shì)，價(jià)格堅(jiān)挺，并且從客戶需求來看，剛性自住需求是市場(chǎng)的主導(dǎo)，雖然上半年二手房成交量并沒有出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)，但是客戶登記量并沒有出現(xiàn)回落，這就意味著客戶購(gòu)房需求在現(xiàn)階段有所“雪藏”。因此，在業(yè)主報(bào)價(jià)依舊堅(jiān)挺以及客戶剛性自住需求主導(dǎo)下，奧運(yùn)期后的二手房市場(chǎng)也必將逐步復(fù)蘇，再加上年底成交旺季的來臨，9月份以后二手房成交量將逐月走高。
    成交價(jià)格：保持上半年平穩(wěn)走勢(shì)，同比漲15%左右致使均價(jià)破萬(wàn)
    據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2008年上半年二手房成交價(jià)格為9589元/平米，同比漲幅為13.8%，為近兩年同期價(jià)格漲幅最小的一次。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，這主要是因?yàn)椋簥W運(yùn)前夕的6月份和剛剛開端的7月份，賣家對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度依然堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)未現(xiàn)松動(dòng)，這基本代表了奧運(yùn)前期的房?jī)r(jià)趨勢(shì)；而奧運(yùn)期間由于購(gòu)買需求會(huì)大幅降低，并非出售房產(chǎn)的最好時(shí)期，因此業(yè)主也會(huì)是觀望的心理，不會(huì)刻意提價(jià)或降價(jià)來促成成交。所以在9月份以前，預(yù)計(jì)二手房?jī)r(jià)會(huì)一直處于較為平穩(wěn)的水平，而9月份以后隨著需求的釋放，價(jià)格也將復(fù)蘇，預(yù)計(jì)價(jià)格漲幅會(huì)延續(xù)上半年的上漲水平，即同比上漲幅度仍在在15%左右，均價(jià)將達(dá)到10200元/平米左右。
    成交類型：次新房占據(jù)主導(dǎo)，成交占比有望超過55%
    據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2008年上半年五年內(nèi)次新房成交占比達(dá)到47.8%左右，相比去年同期比重上漲5%左右。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，隨著商品房住宅項(xiàng)目逐年減少，尤其是其價(jià)格畸高、位置欠佳的特點(diǎn)越來越明顯，次新房的可替代性越來越明顯；而在二手房市場(chǎng)，由于次新房分布區(qū)域的多元化以及已購(gòu)公房等老齡房升值潛力等方面的欠佳，可供次新房發(fā)揮的空間也越來越大。因此，2008年下半年次新房的成交會(huì)進(jìn)一步上漲，占比有望超過55%，成為二手房市場(chǎng)的絕對(duì)主力軍。
    綜上，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，2008年下半年二手房市場(chǎng)在整體價(jià)量上漲、次新房比重上漲的情況下，由于多條軌道交通陸續(xù)落成，二手房成交將趨于區(qū)域同質(zhì)化，區(qū)域價(jià)格差將進(jìn)一步縮小。